Annulation de l’arrêté d’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : quelles conséquences pour les baux en cours ?

Le tribunal administratif de Lyon a rendu, le 14 octobre 2025, une décision en annulant l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023 instaurant l’encadrement des loyers sur les communes de Lyon et Villeurbanne. Cette annulation soulève de nombreuses interrogations pour les bailleurs et locataires ayant conclu des baux durant la période d’application de cet arrêté. Cet article fait le point sur les conséquences juridiques de cette décision sur les contrats de bail en cours.

Depuis le 1er novembre 2021, les communes de Lyon et Villeurbanne sont soumises au dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce dispositif vise à lutter contre les loyers excessifs dans les zones tendues où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Le décret du 2 septembre 2021 a autorisé la mise en place de ce mécanisme d’encadrement pour une durée de cinq ans, applicable aux logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, ainsi qu’aux baux mobilité.

Dans le cadre de ce dispositif expérimental, comme chaque année depuis 2021, la préfète du Rhône a adopté l’arrêté du 29 septembre 2023, applicable du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024.

Cet arrêté définissait cinq zones géographiques distinctes sur le territoire de Lyon et Villeurbanne et fixait, pour chacune d’elles, trois niveaux de loyers de référence :

• Le loyer de référence : correspondant au loyer médian constaté dans le secteur pour une catégorie de logement donnée ;

• Le loyer de référence majoré : égal au loyer de référence augmenté de 20%, constituant le plafond de loyer applicable (hors complément de loyer exceptionnel) ;

• Le loyer de référence minoré : égal au loyer de référence diminué de 30%, servant de seuil pour les actions en réévaluation du loyer par le bailleur.

Ces loyers de référence variaient selon plusieurs critères : le nombre de pièces principales, l’époque de construction du logement, le type de location (vide ou meublée) et le secteur géographique.

Cet arrêté du 29 septembre 2023 s’appliquait :

• Aux baux conclus entre le 1er novembre 2023 et le 31 octobre 2024 ;

• Aux renouvellements de bail intervenus durant cette même période ;

• Aux baux mobilité signés durant cette période.

Dans son jugement du 14 octobre 2025, le Tribunal Administratif de Lyon a prononcé l’annulation de l’arrêté du 29 septembre 2023 pour défaut de clarté et d’intelligibilité de la norme.

Le tribunal a relevé que la carte annexée à l’arrêté, censée délimiter les cinq zones géographiques d’encadrement, était manifestement imprécise et ne permettait pas de déterminer avec exactitude les contours des secteurs concernés, notamment s’agissant des voies qui les délimitent.

Il a retenu que cette imprécision était contraire à l’objectif à valeur constitutionnelle de clarté et d’intelligibilité de la norme, qui exige que tout acte réglementaire soit suffisamment précis pour que les administrés puissent déterminer avec certitude leurs droits et obligations.

Le Tribunal a également considéré que le simple renvoi aux sites internet des services de l’État et de la Métropole de Lyon ne pouvait pas pallier cette carence.

À noter que les arrêtés antérieurs et postérieurs adoptent le même formalisme critiqué.

Il est important de noter que cette annulation ne remet pas en cause le principe même de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, ni le décret du 2 septembre 2021, mais seulement l’arrêté préfectoral de 2023 fixant les loyers de référence du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024.

L’annulation de l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023, pour défaut de clarté, pose la question de ses effets sur les contrats signés durant cette période.

Selon le principe de l’effet relatif des contrats, les obligations qui ont librement été convenues entre les parties doivent être respectées.

Cela signifie que le contenu du contrat, notamment le montant du loyer, doit rester tel qu’il a été fixé entre les parties, sauf accord unanime pour le modifier.

Le principe de sécurité juridique impose également que les contrats conclus restent stables.

Ainsi, sauf exception, le loyer fixé dans un bail signé entre novembre 2023 et octobre 2024 doit continuer à s’appliquer jusqu’à son terme : le bailleur ayant appliqué de bonne foi la réglementation en vigueur au moment de la signature ne peut pas être tenu responsable de l’annulation de l’arrêté.

En outre, la contestation du montant de loyers déjà payés par le locataire, dont le délai de trois mois pour agir est désormais expiré, ne peut pas, en principe, être relancée.

À titre exceptionnel, l’annulation de l’arrêté du 29 septembre 2023 pourrait produire des effets sur les contentieux locatifs qui n’auraient pas encore fait l’objet d’une décision définitive et qui concernent des baux conclus entre le 1er novembre 2023 et le 31 octobre 2024.

Concrètement, si un litige est actuellement en cours devant la commission départementale de conciliation ou devant le juge des contentieux de la protection concernant le montant d’un loyer fixé par référence à l’arrêté annulé, les parties pourront invoquer utilement l’annulation de l’arrêté pour contester le fondement réglementaire du loyer.

Toutefois, dans cette hypothèse, l’absence de « base légale » pour l’année 2023-2024 ne signifie pas nécessairement que l’autorité devant statuer n’aura aucun visa.

Il conviendrait alors de se reporter sur l’arrêté préfectoral du 28 septembre 2022 qui avait fixé les loyers de référence applicables du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023.

Contrairement à l’arrêté annulé de 2023 qui prévoyait expressément une durée d’application d’un an, l’arrêté de 2022, dans ses attendus, ne se cantonnait pas à une durée limitée d’un an de la même manière.

Cet arrêté de 2022 n’a par ailleurs pas fait l’objet d’une annulation et pourrait donc servir de référence subsidiaire pour les contentieux en cours.

Cette solution permettrait de garantir une certaine continuité dans l’application du dispositif d’encadrement des loyers et d’éviter un vide juridique pour la période concernée.

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