Contester une assemblée générale de copropriété : délais, motifs et calculateur

Contester une assemblée générale de copropriété suppose d’agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Seuls les copropriétaires qui ont voté contre, ou qui étaient absents et non représentés, peuvent le faire. Passé ce délai, la décision devient définitive, quelle que soit la gravité du vice. Depuis décembre 2025, la notification électronique est devenue la règle et fait courir ce délai dès le lendemain de la transmission de l’avis électronique. Voici qui peut agir et comment calculer son dernier jour. Vous verrez aussi les motifs qui font réellement tomber une assemblée, et ce qu’en jugent les juges lyonnais.

Calculez votre date limite pour contester

Indiquez la date de notification du procès-verbal et son mode d’envoi. Le calcul applique les textes en vigueur, y compris le report au premier jour ouvrable. Il fournit un délai indicatif, sous réserve du contrôle de vos pièces, et rien ne vous oblige à attendre le dernier jour.

1️⃣ Contester une assemblée générale, qui peut agir et jusqu’à quand

Seuls les opposants et les défaillants

La loi réserve l’action aux copropriétaires « opposants ou défaillants » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’opposant a voté contre. Le défaillant était absent et non représenté. Celui qui a voté pour une résolution ne peut donc pas la contester.

La règle va plus loin. Un copropriétaire avait voté pour la première résolution d’une assemblée convoquée par un syndic au mandat expiré. Il demandait ensuite l’annulation de toute l’assemblée. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de l’avoir déclaré irrecevable, « n’ayant pas la qualité d’opposant » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.919). Il peut en revanche invoquer le non-respect du délai de convocation pour faire annuler les décisions auxquelles il s’est opposé (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-10.073).

L’abstentionniste n’est ni opposant ni défaillant, et ne peut en principe pas contester la résolution. Le vote par correspondance obéit en revanche à une règle propre. L’assemblée amende parfois la résolution en séance. Le copropriétaire qui avait voté pour par correspondance « est assimilé à un copropriétaire défaillant » (article 17-1 A de la loi). Il peut alors la contester.

Un délai de contestation de deux mois à compter de la notification

Le copropriétaire doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Le texte le prévoit « à peine de déchéance ». Par ailleurs, le syndic doit notifier ce procès-verbal dans le mois de l’assemblée. Ce délai d’un mois est toutefois sans incidence sur votre droit de recours. Seule la notification fait donc courir les deux mois.

Ce délai est de forclusion. Une fois expiré, la décision s’impose à tous, même entachée d’un vice grave. La contestation suppose donc une demande en justice, en pratique une assignation délivrée par commissaire de justice, au plus tard le dernier jour du délai. Elle peut aussi prendre la forme d’une demande reconventionnelle lorsque le syndicat a lui-même engagé une procédure, par exemple en paiement de charges. Une simple lettre au syndic n’interrompt rien.

Le délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. La Cour de cassation applique cette règle au délai de deux mois (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 94-21.498, publié au Bulletin ; article 642 du Code de procédure civile). Mieux vaut toutefois ne pas compter sur ce report.

Depuis décembre 2025, la notification électronique est la règle

La loi pose désormais que les notifications « sont valablement faites par voie électronique » (article 42-1 de la loi). Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025, en a tiré les conséquences. La lettre recommandée devient l’exception, réservée au copropriétaire qui demande à recevoir ses notifications par voie postale.

Le point de départ du délai change avec le mode d’envoi. Par voie électronique, il court du lendemain de la transmission de l’avis électronique (article 64 du décret du 17 mars 1967). Peu importe, en effet, le jour où vous ouvrez le document. Si vous n’avez pas téléchargé le document dans les quarante-huit heures, le prestataire vous adresse un rappel, sans incidence sur ce point de départ (article 64-7 du décret).

Par lettre recommandée, le délai court du lendemain de la première présentation au domicile (article 64-1 du même décret). La Cour de cassation l’a jugé sous l’ancien article 64, dont l’article 64-1 reprend les termes. Le délai court alors « dans tous les cas » de ce lendemain, que le pli soit retiré ou non (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin).

Sans notification régulière, le délai ne court pas

La notification doit viser chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Elle doit mentionner le résultat des votes et reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2 (article 18 du décret). À défaut de notification, le délai de deux mois ne commence pas à courir. C’est au syndic de prouver qu’il a accompli cette formalité.

L’action en responsabilité échappe aux deux mois

Une décision devenue définitive ne laisse pas toujours le copropriétaire sans recours. Dans une affaire jugée par la cour d’appel de Grenoble, une société copropriétaire reprochait au syndicat une faute commise lors du vote d’une cession de partie commune, qui selon elle englobait une partie de son lot. Elle réclamait en conséquence des dommages et intérêts. La cour d’appel avait jugé sa demande forclose, faute de contestation de la résolution dans les deux mois.

La Cour de cassation a censuré. Selon elle, l’action en responsabilité contre le syndicat pour sa faute lors du vote « ne constitue pas une action en contestation » (article 42, alinéa 2 ; Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-22.686, non publié). Cette action relève de la prescription de droit commun de l’article 2224 du Code civil, visée par l’arrêt. La résolution elle-même reste toutefois définitive.

2️⃣ Les motifs d’annulation d’une assemblée générale

L’assemblée « ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour » (article 13 du décret). Encore faut-il que les notifications aient été régulièrement faites. Pour contester une assemblée générale, de nombreux moyens tiennent à cette exigence, ou aux règles de majorité.

La convocation, son délai et ses destinataires

Sauf urgence, le syndic notifie la convocation vingt et un jours au moins avant la réunion (article 9 du décret). Le règlement peut toutefois prévoir un délai plus long. Le calcul se fait en outre à la journée près. Dans une affaire jugée en 2025, le copropriétaire avait signé l’accusé de réception le 12 décembre, pour une assemblée du 3 janvier. Le délai, couru à compter du 13 décembre à zéro heure, avait expiré le 2 janvier à minuit. Le délai de convocation avait donc été respecté, et la Cour de cassation a censuré l’arrêt qui avait annulé l’assemblée pour ce motif (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-17.437).

Le syndic doit convoquer chaque membre de l’assemblée, et le défaut de convocation d’un seul copropriétaire peut faire tomber toute l’assemblée. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a jugé en mars 2026. Seul le copropriétaire non convoqué, ou irrégulièrement convoqué, peut toutefois s’en prévaloir (Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, n° 06-16.392, publié au Bulletin).

L’assemblée ne vote que ce qui a été annoncé

Le projet de résolution joint à la convocation désignait le syndic pour douze mois. L’assemblée l’a désigné pour cinq mois. La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui avait refusé de l’annuler, en jugeant nulle la délibération qui « fixe une durée de mandat du syndic différente » de celle annoncée dans le projet joint à la convocation (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-12.526, publié au Bulletin). Une simple modification en séance de la durée du mandat du syndic suffit ainsi à faire annuler la résolution.

Chaque décision a sa majorité

La loi distingue d’abord la majorité des voix exprimées (article 24). Vient ensuite celle de tous les copropriétaires (article 25), avec un second vote possible (article 25-1). L’article 26 exige enfin une double majorité, et certaines décisions l’unanimité. Une assemblée avait ainsi voté à la majorité simple l’attribution de tantièmes à un lot qui n’en avait pas. Elle invoquait une « adaptation » du règlement. La résolution devait être annulée, « faute d’avoir été adoptée à l’unanimité » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.645).

Le syndic privé de pouvoir

Un syndic dont la désignation a été annulée perd rétroactivement le pouvoir de convoquer. L’assemblée qu’il a convoquée est alors annulable à la demande d’un copropriétaire agissant dans les deux mois. Celui-ci n’a pas, en outre, à « justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin). La cour d’appel de Lyon a de même confirmé, le 3 mars 2026, l’annulation d’assemblées convoquées par un syndic dont le mandat était nul de plein droit.

Les mandats irréguliers

L’article 22 de la loi encadre strictement les pouvoirs donnés à un mandataire. Un seul mandat irrégulier « entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier ». Il en va ainsi même si le vote concerné n’a eu aucune incidence sur les majorités (Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n° 21-20.227).

L’abus de majorité, qui se prouve

Une décision n’est annulée pour abus de majorité que s’il est établi « qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ». Elle l’est aussi si elle visait seulement à favoriser les majoritaires contre les minoritaires (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-14.180). La preuve incombe à celui qui invoque l’abus. Dans cette affaire, des résolutions qui ne tendaient qu’au respect du règlement de copropriété n’ont pas été jugées abusives.

Nullité de toute l’assemblée générale, ou d’une seule résolution

Les vices qui affectent l’assemblée elle-même conduisent à son annulation entière. Il s’agit notamment de la convocation, du pouvoir du syndic ou des mandats. En revanche, les vices propres à une résolution, comme l’ordre du jour, la majorité ou l’abus, n’atteignent que cette résolution. L’assignation doit donc viser précisément ce qui est contesté, et pour quelle raison.

3️⃣ Contester une assemblée générale devant le tribunal et la cour d’appel de Lyon

Quatre décisions lyonnaises récentes illustrent ces règles de contestation d’assemblée générale.

Une convocation au nom d’un seul époux fait tomber une demande de 279.446,22 €

Un syndicat réclamait à deux époux 279.446,22 € de charges, dont 278.171,68 € de travaux de toiture et de cheminées. Le mari contestait trois assemblées. Pour la dernière, la convocation et le procès-verbal n’avaient été adressés qu’à son épouse. Pour les deux autres, le syndicat ne produisait ni convocation ni notification. Faute de notification à son égard, le délai de deux mois n’avait donc jamais couru. Les époux étaient séparés de corps, mais l’indivision n’avait pas été notifiée au syndic. Les règles applicables aux époux communs en biens jouaient donc. Or la convocation d’époux propriétaires d’un lot commun doit être libellée au nom des deux. Le tribunal a rappelé que le défaut de convocation annule l’assemblée entière, sans grief à démontrer.

Le tribunal a annulé les trois assemblées et rejeté la demande du syndicat. L’épouse a obtenu le remboursement des 140.360,00 € qu’elle avait déjà versés. En effet, chaque copropriétaire peut se prévaloir de l’annulation obtenue par un autre (TJ Lyon, 26 mars 2026, RG 26/00104, en premier ressort).

Un compte du fonds de travaux mal tenu rend le mandat du syndic nul

Le syndic doit ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat. Il doit ensuite y verser « sans délai » les cotisations au fonds de travaux. À défaut, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation. Le droit actuel ne permet plus à l’assemblée générale de dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé. Elle peut seulement choisir l’établissement bancaire (article 18, II, de la loi). Dans l’affaire jugée, régie par l’ancien texte, la dispense votée en 2019 ne couvrait pas le compte du fonds de travaux.

Dans une copropriété du Rhône, un compte existait bien, mais le syndic n’y avait versé aucune cotisation. La cour d’appel de Lyon a confirmé la nullité de son mandat et l’annulation de deux des assemblées qu’il avait ensuite convoquées, celles des 5 et 12 juillet 2019. Elle a en revanche jugé irrecevables, faute de recours dans les deux mois de la notification de leurs procès-verbaux, les contestations des deux assemblées du 28 juin 2019, convoquées par ce même syndic (CA Lyon, 1re ch. civ. B, 3 mars 2026, RG 24/03953).

Un suivi postal incomplet ne prouve pas la notification

Un syndicat opposait la forclusion à un copropriétaire qui avait voté contre une résolution. Le suivi de La Poste ne mentionnait pas la date de la première présentation du recommandé. La cour d’appel de Lyon a jugé que cette date ne pouvait se déduire de deux « secondes présentations » programmées. L’assignation n’était donc pas tardive (CA Lyon, 6e ch., 13 novembre 2025, RG 24/04662).

Sans le règlement de copropriété, l’atteinte à la jouissance n’est pas prouvée

Un copropriétaire avait obtenu en première instance l’annulation de résolutions autorisant la création et la vente de lots prélevés sur les parties communes. Il soutenait en effet qu’elles modifiaient les modalités de jouissance de son appartement. Or l’article 26 ne protège que les modalités de jouissance prévues par le règlement de copropriété, et personne ne l’avait produit. La cour d’appel de Lyon a donc infirmé le jugement. Elle a condamné le copropriétaire à verser 4.000,00 € au syndicat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens (CA Lyon, 1re ch. civ. B, 9 juin 2026, RG 25/02630).

4️⃣ La procédure, du tribunal aux frais

Le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble

Tous les litiges nés du statut de la copropriété relèvent de la juridiction du lieu de l’immeuble (article 61-1 du décret). Pour un immeuble lyonnais, c’est donc le tribunal judiciaire de Lyon. Concrètement, le copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Devant le tribunal judiciaire, contester une assemblée générale exige en principe un avocat (article 760 du Code de procédure civile).

La décision s’applique pendant le procès

En principe, l’assignation ne suspend pas l’exécution des décisions contestées. La loi prévoit une seule suspension automatique. Sauf urgence, les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 ne peuvent être exécutés avant l’expiration du délai de deux mois (article 42, alinéa 3). Au-delà, la décision s’exécute tant qu’elle n’a pas été annulée.

Les frais de procédure et le risque d’amende

Le copropriétaire qui gagne contre le syndicat ne participe pas aux frais de procédure de celui-ci. Les autres copropriétaires se les répartissent. Le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties (article 10-1 de la loi). À l’inverse, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive s’expose à une amende civile. Elle peut atteindre 10.000,00 € (article 32-1 du Code de procédure civile).

Contester une assemblée générale : vos questions, nos réponses

Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Par voie électronique, le délai court du lendemain de la transmission de l’avis électronique. Par lettre recommandée, il court du lendemain de la première présentation, que la lettre soit retirée ou non.

Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?

Seuls les copropriétaires opposants, qui ont voté contre, et défaillants, qui étaient absents et non représentés. Celui qui a voté pour par correspondance une résolution ensuite amendée en séance est assimilé à un défaillant pour cette résolution. Celui qui a voté pour une résolution ne peut pas la contester, ni demander l’annulation de toute l’assemblée.

Que se passe-t-il si je n’ai jamais reçu le procès-verbal ?

Le délai de deux mois ne court pas tant que le procès-verbal ne vous a pas été régulièrement notifié. C’est au syndicat de prouver la notification. Attention, un recommandé présenté à votre domicile mais non retiré, ou un avis électronique transmis mais non ouvert, vaut notification et fait courir le délai.

La notification du procès-verbal par courriel est-elle valable ?

Pas un simple courriel. Depuis le 25 décembre 2025, la notification électronique est le principe, mais elle doit passer par une lettre recommandée électronique ou par le procédé d’un prestataire de services de confiance qualifié (article 64 du décret du 17 mars 1967). Le copropriétaire peut demander à tout moment à recevoir ses notifications par voie postale.

Peut-on faire annuler toute une assemblée générale ?

Oui, lorsque le vice affecte l’assemblée elle-même. C’est le cas d’une convocation irrégulière, d’un syndic privé de pouvoir ou d’un mandat irrégulier. Il faut agir dans les deux mois. Celui qui a voté pour une résolution ne peut plus demander l’annulation de toute l’assemblée, et seul le copropriétaire mal convoqué peut invoquer l’irrégularité de sa convocation.

La contestation suspend-elle les travaux votés ?

Sauf urgence, les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 ne peuvent être exécutés pendant le délai de deux mois. Au-delà, la décision s’applique tant qu’elle n’est pas annulée.

Faut-il un avocat pour contester une assemblée générale ?

En principe, oui. L’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, où la représentation par avocat est la règle. Le copropriétaire dont la demande est jugée fondée est ensuite dispensé de participer aux frais de procédure du syndicat, sauf décision contraire du juge.