Cession du droit au bail : agrément du bailleur, prix et pièges à éviter

La cession du droit au bail permet à un commerçant de vendre son emplacement sans vendre sa clientèle. Le cessionnaire reprend le bail commercial en cours, avec son loyer et sa durée. Il y exerce souvent une autre activité. L’opération paraît simple. Elle est pourtant bien moins protégée que la vente d’un fonds de commerce. En effet, le bail peut la soumettre à l’accord du bailleur, voire l’interdire. Voici ce qu’il faut vérifier avant de signer, de l’agrément du bailleur au renouvellement du bail. Les décisions récentes de la cour d’appel de Lyon éclairent chaque étape.

1️⃣ Droit au bail, pas de porte, fonds de commerce : savoir ce que l’on cède

Ce que transmet la cession du droit au bail

Le droit au bail est le droit d’occuper un local commercial aux conditions d’un bail en cours. Le céder, c’est transmettre ce contrat à un tiers, qui l’exécutera à la place du locataire. Le cessionnaire devient donc locataire. Il reprend le loyer, la durée restant à courir, la destination des lieux et toutes les clauses du bail.

Le principe vient du Code civil. Le preneur peut céder son bail « si cette faculté ne lui a pas été interdite ». L’interdiction peut d’ailleurs porter « pour le tout ou partie » (article 1717 du Code civil). Tout dépend donc d’abord du bail lui-même, qu’il faut lire avant toute négociation.

Pas de porte et droit au bail, deux sommes pour deux bénéficiaires

Les deux notions se confondent souvent, alors qu’elles ne visent ni le même moment ni le même bénéficiaire. Le pas de porte, ou droit d’entrée, est versé au bailleur à la conclusion d’un bail neuf. Le prix du droit au bail est versé au locataire sortant, qui cède un bail déjà en cours. Le premier rémunère l’entrée dans les lieux. Le second rachète la place d’un autre.

Entre locataires, le fisc ne s’arrête pas aux mots. Il taxe toute cession d’un droit à un bail, « qu’elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement » (article 725 du Code général des impôts). Le juge des loyers, lui, distingue soigneusement ces sommes. La cour d’appel de Lyon a ainsi refusé d’intégrer à la valeur locative du bail renouvelé les droits au bail payés par d’autres commerçants. Elle a jugé que la valeur locative « ne peut intégrer des sommes payées par le locataire à un tiers, comme l’est le droit au bail, versé au précédent locataire » (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 25 juillet 2024, n° 20/06500). Dans la même affaire, la liberté de céder le droit au bail a compensé l’abattement dû au locataire pour transfert de charges. Elle n’a pas justifié, en revanche, la majoration de 10 % réclamée par le bailleur.

Cession du droit au bail ou du fonds de commerce, la frontière qui change tout

Le Code de commerce protège le locataire qui vend son fonds. Il répute non écrite toute convention tendant à lui interdire de céder son bail « à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » (article L. 145-16 du Code de commerce). Cette protection ne joue que si la clientèle suit le bail. La cession isolée du droit au bail, elle, reste soumise au droit commun du Code civil. Le bail peut donc la conditionner, l’encadrer, ou l’interdire purement et simplement.

D’où une tentation, celle d’habiller en vente de fonds ce qui n’est qu’une vente d’emplacement. Le stratagème se retourne contre ses auteurs. Parfois, ni la clientèle, ni le nom commercial, ni le matériel ne passent au repreneur. Le juge requalifie alors l’opération en cession du seul droit au bail. Dès lors, le bailleur qui n’a pas donné son accord peut tenir la cession pour irrégulière. Il peut aussi demander la résiliation du bail, dont le juge apprécie la gravité. Pour les règles propres à la vente du fonds, consultez notre guide de la cession de fonds de commerce.

2️⃣ La cession de bail commercial face au bailleur : agrément, formalités, retraite

Ce que le bail peut imposer au cédant

Les baux commerciaux contiennent presque tous une clause de cession. Certaines interdisent toute cession isolée du droit au bail. D’autres l’autorisent sous réserve de l’agrément préalable et écrit du bailleur. D’autres encore imposent un acte notarié, l’intervention du bailleur à l’acte ou la remise d’un exemplaire original. Certaines exigent enfin le paiement préalable de tous les loyers échus.

Les clauses de forme sont valables, même lorsque le bail est cédé avec le fonds. La Cour de cassation l’a confirmé en 2025 pour un hôtel. Le bail imposait d’établir tout acte de cession, y compris celle du fonds, par acte authentique, le bailleur dûment appelé. La cession conclue par acte sous seing privé a été jugée inopposable au bailleur. L’acquéreur s’est donc trouvé privé de qualité pour agir comme locataire (Cass. 3^e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372).

Un refus d’agrément du bailleur doit rester légitime

Lorsque le bail soumet la cession à l’agrément du bailleur, celui-ci ne dispose pas d’un pouvoir arbitraire. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu, à propos d’une cession de droit au bail, que le refus du bailleur « ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime ». Faute de tout motif, elle a pu y voir un abus justifiant l’indemnisation du locataire (Cass. 3^e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.540).

Ce que juge la cour d’appel de Lyon

En 2025, la cour d’appel de Lyon a appliqué deux fois cette exigence, pour des baux cédés avec le fonds. Dans la première affaire, elle a jugé abusif le refus opposé à l’exploitant d’un bar-restaurant qui voulait vendre. Les bailleurs invoquaient une cave et une cour prétendument hors du bail. Ils invoquaient aussi la non-conformité d’une véranda, que les acquéreurs s’engageaient à reprendre. Pour la cour, ils ont ainsi empêché le commerçant « de se retirer, comme tout commerçant, pour vivre sur le produit de la vente ». Elle a alloué 25.000,00 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et d’agrément (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 17 avril 2025, n° 23/01247).

Un état des lieux ne conditionne pas l’agrément

La même année, la 8^e chambre a confirmé en référé l’autorisation de céder le fonds d’un restaurant. Pour donner son accord, le bailleur exigeait un état des lieux préalable. Il voulait aussi que le repreneur renonce à sa faculté de substitution. La cour a retenu qu’une demande d’état des lieux « ne peut conditionner l’agrément du cessionnaire ». Au vu des garanties de solvabilité produites, le refus a été jugé abusif, donc illicite. La vente n’a finalement pas eu lieu, faute de financement (CA Lyon, 8^e ch., 29 octobre 2025, n° 24/05629).

Les formalités de la cession de bail commercial

Même agréée, la cession doit être rendue opposable au bailleur. À défaut de clause plus exigeante, la cession doit être signifiée au bailleur. Elle peut aussi être acceptée par lui dans un acte authentique (article 1690 du Code civil). Un état des lieux est en outre établi contradictoirement lors de la prise de possession par le cessionnaire (article L. 145-40-1 du Code de commerce).

Les clauses du bail se respectent à la lettre. La cour d’appel de Lyon l’a relevé dans un contentieux d’expulsion. Le bail exigeait un acte authentique ou un acte sous seing privé préalablement soumis au bailleur. Il imposait aussi la remise d’un exemplaire original dans le mois, sous peine de résiliation de plein droit. Or seul un projet de nouveau bail avait été adressé au mandataire du bailleur, resté sans réponse. La remise de l’original n’était pas davantage justifiée. Le locataire n’a donc pu se prévaloir d’une cession du droit au bail antérieure au commandement de quitter les lieux (CA Lyon, 6^e ch., 8 janvier 2026, n° 24/05628).

Le départ à la retraite ouvre un droit de céder propre

Le commerçant qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite dispose d’un mécanisme méconnu. L’admission à une pension d’invalidité de son régime ouvre le même droit. Il signifie alors son intention de céder son bail à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds. Il précise « la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé ». Le bailleur dispose de deux mois pour racheter le bail en priorité, aux conditions annoncées. À défaut, son accord est réputé acquis, sauf à saisir le tribunal judiciaire dans le même délai (article L. 145-51 du Code de commerce).

Le texte permet de céder pour une activité différente. Elle doit toutefois rester compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Il profite aussi à l’associé unique d’une EURL et au gérant majoritaire depuis deux ans au moins d’une SARL. La société doit être titulaire du bail. La signification doit en revanche être complète. La cour d’appel de Lyon l’a rappelé en référé. Une simple lettre annonçait le départ à la retraite et la transmission du commerce à la fille de la locataire. Faute de prix, elle ne suffisait pas. La cour a infirmé l’ordonnance qui avait autorisé la cession et dit n’y avoir lieu à référé. Pour elle, la priorité de rachat « ne peut s’envisager sans connaître ces deux éléments », l’activité et le prix (CA Lyon, 8^e ch., 22 février 2023, n° 22/03108).

Changer d’activité grâce à la déspécialisation

Le repreneur d’un droit au bail veut souvent exercer une autre activité que celle du cédant. Tout dépend alors de la destination prévue au bail. Une clause « tous commerces » lui laisse le champ libre. À défaut, deux voies existent. La déspécialisation partielle permet d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires. Le locataire la notifie au bailleur, qui dispose de deux mois pour contester (article L. 145-47 du Code de commerce). La déspécialisation plénière autorise une activité différente, compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble (article L. 145-48).

La déspécialisation plénière a un coût. Le bailleur peut réclamer une indemnité égale au préjudice qu’il démontre. Il peut aussi demander la modification du loyer, en contrepartie de l’avantage procuré (article L. 145-50). En cas de déspécialisation partielle, en revanche, les activités adjointes ne pèsent sur le loyer qu’à la première révision triennale. Encore faut-il qu’elles aient modifié la valeur locative. Le calendrier compte aussi. Signer un compromis sans régler la question de l’activité est risqué. Le repreneur peut acheter un emplacement qu’il ne pourra pas exploiter comme prévu.

3️⃣ Prix, garantie et renouvellement : ce que la cession du droit au bail engage

Le prix d’un droit au bail et les droits d’enregistrement

Aucun texte ne fixe le prix d’un droit au bail. Il dépend d’abord de l’écart entre le loyer payé et la valeur locative du marché. La durée restant à courir et la destination autorisée comptent ensuite. Les experts raisonnent souvent par l’économie de loyer. Il s’agit de ce que le repreneur évitera de payer par rapport à un bail neuf, sur la durée restante. L’emplacement fait le reste. À Lyon, la Presqu’île ou les Pentes de la Croix-Rousse ne se négocient pas comme une zone commerciale.

Côté fiscalité, la cession du droit au bail suit le barème de la vente d’un fonds de commerce. L’administration perçoit le droit sur le prix stipulé. Elle retient la valeur vénale réelle du droit cédé si le prix déclaré lui est inférieur (article 725 du Code général des impôts). Droits de l’État et taxes locales cumulés, la tranche jusqu’à 23.000,00 € est exonérée. Le taux passe ensuite à 3 % jusqu’à 200.000,00 €, puis à 5 % au-delà (articles 719, 1584 et 1595 du Code général des impôts). Pour un droit au bail cédé 80.000,00 €, les droits s’élèvent ainsi à 1.710,00 €. Un prix minoré pour alléger la facture s’expose donc au redressement.

Une garantie du cédant limitée à trois ans

Céder son bail ne libère pas toujours de ses obligations. La plupart des baux contiennent une clause de garantie. Le cédant y reste tenu du paiement des loyers, solidairement avec le cessionnaire. Le bailleur ne peut toutefois l’invoquer « que durant trois ans à compter de la cession dudit bail » (article L. 145-16-2 du Code de commerce). Il doit aussi informer le cédant de tout impayé dans le mois de l’échéance (article L. 145-16-1). Cependant, la Cour de cassation a jugé que la limitation à trois ans ne s’appliquait pas immédiatement aux baux en cours (Cass. 3^e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121, publié au Bulletin). Les baux conclus avant le 20 juin 2014 et toujours en cours appellent donc une lecture attentive. Notre guide de la cession de fonds de commerce détaille ce point.

Certains baux organisent la garantie dans l’autre sens. Le cessionnaire y supporte les loyers impayés ou les réparations dues par le cédant au jour de la cession. Le repreneur qui ne lit pas cette clause hérite alors des dettes de son prédécesseur. L’acte de cession doit donc arrêter les comptes avec le bailleur, et répartir clairement ce que chacun paie.

Le piège du renouvellement et des trois ans d’exploitation

C’est le risque le plus sous-estimé de la cession du droit au bail. Le droit au renouvellement suppose que le fonds ait fait l’objet, sauf motifs légitimes, d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail (article L. 145-8 du Code de commerce). L’acquéreur d’un fonds peut compter la durée d’exploitation de son vendeur. Celui qui ne rachète que le droit au bail crée, lui, un nouveau fonds.

La Cour de cassation en tire une conséquence redoutable. Un cordonnier avait repris le droit au bail d’un ancien salon de thé. Le bail était pourtant ouvert à tous commerces. Parce qu’il y avait eu « cession du droit au bail seul et la création d’un nouveau fonds de commerce », il ne pouvait pas compléter sa durée d’exploitation par celle de son cédant (Cass. 3^e civ., 23 février 1983, n° 81-16.378, publié au Bulletin). Racheter un droit au bail qui expire dans moins de trois ans, c’est risquer de perdre l’emplacement sans indemnité d’éviction. Avant de signer, vérifiez la date d’expiration du bail et négociez, s’il le faut, un renouvellement anticipé avec le bailleur.

Cession de bail commercial à Lyon et préemption de la commune

La commune peut préempter les baux commerciaux comme les fonds de commerce. Le texte vise les périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. La cession d’un bail commercial y est subordonnée, « à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune » (article L. 214-1 du Code de l’urbanisme). À Lyon, deux secteurs sont concernés. Il s’agit des Pentes de la Croix-Rousse (1^er arrondissement) et du secteur Guillotière-Péri (3^e et 7^e arrondissements). Le cédant remplit le formulaire Cerfa n° 13644*02, en quatre exemplaires. Il l’adresse à la Direction de l’Économie, du Commerce et de l’Artisanat de la Ville.

Le droit n’a rien de théorique dans la métropole lyonnaise. Vénissieux a ainsi approuvé en décembre 2025 les conditions d’un appel à candidatures, lancé en janvier 2026. Il visait à rétrocéder le droit au bail d’un local de l’avenue Jean Jaurès, dans le périmètre de sauvegarde de son centre-ville. Vaulx-en-Velin a, de son côté, redéfini le sien en février 2026. Les périmètres de la métropole sont détaillés dans notre article sur la cession de fonds de commerce à Lyon.

Cession du droit au bail : vos questions, nos réponses

Qu’est-ce que la cession du droit au bail ?

C’est la vente, par un locataire commerçant, de son bail commercial en cours, sans sa clientèle. Le cessionnaire devient locataire à sa place. Il reprend le loyer, la durée restant à courir et les clauses du bail. Elle se distingue de la cession du fonds de commerce, qui transmet aussi la clientèle. La vente du fonds bénéficie, elle, d’une protection légale plus forte.

Quelle différence entre pas de porte et droit au bail ?

Le pas de porte est une somme versée au bailleur lors de la conclusion d’un bail neuf. Le prix du droit au bail est versé au locataire sortant, qui cède un bail en cours. Fiscalement, la somme payée au locataire sortant supporte les droits d’enregistrement, quel que soit le nom qu’on lui donne.

Le bailleur peut-il refuser la cession du bail commercial ?

Le bail peut interdire la cession isolée du droit au bail. Il ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce. Il peut en revanche la soumettre à l’agrément du bailleur. Lorsqu’un agrément est prévu, le juge contrôle le refus, qui doit reposer sur un motif légitime. Un refus sans motif légitime peut engager la responsabilité du bailleur. En cas de cession du fonds, le juge peut aussi autoriser la cession.

Peut-on céder son bail en partant à la retraite ?

Oui. Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite peut céder son bail. Il signifie son intention au bailleur et aux créanciers inscrits. Il précise les activités envisagées et le prix. Le bailleur dispose de deux mois pour racheter en priorité. À défaut, et s’il n’a pas saisi le tribunal judiciaire dans ce délai, son accord est réputé acquis.

Combien coûtent les droits d’enregistrement d’une cession de droit au bail ?

Le barème est celui de la vente d’un fonds de commerce. Rien jusqu’à 23.000,00 €, 3 % entre 23.000,00 € et 200.000,00 €, puis 5 % au-delà. Pour un droit au bail cédé 80.000,00 €, les droits s’élèvent à 1.710,00 €. Ils sont calculés sur la valeur vénale réelle si le prix déclaré lui est inférieur.

Le cédant reste-t-il garant des loyers après la cession du bail ?

Oui, si le bail contient une clause de garantie du cédant. Le bailleur ne peut toutefois l’invoquer que pendant trois ans à compter de la cession. Il doit aussi informer le cédant de tout impayé dans le délai d’un mois. Cette limite ne s’applique pas aux baux conclus avant le 20 juin 2014 et toujours en cours. Certains baux prévoient aussi que le cessionnaire réglera les dettes du cédant.

Le repreneur d’un droit au bail peut-il exercer une autre activité ?

Oui, si le bail l’autorise, par exemple par une clause tous commerces. À défaut, il faut passer par la déspécialisation, partielle pour des activités connexes ou complémentaires, plénière pour une activité différente. En cas de déspécialisation plénière, le bailleur peut réclamer une indemnité et une modification du loyer.

Faut-il déclarer la cession de bail commercial à la mairie de Lyon ?

Oui, si le local se trouve dans l’un des deux périmètres de sauvegarde de la Ville. Il s’agit des Pentes de la Croix-Rousse et du secteur Guillotière-Péri. Le cédant adresse le formulaire Cerfa n° 13644*02, en quatre exemplaires, à la Direction de l’Économie, du Commerce et de l’Artisanat. Une cession conclue sans cette déclaration préalable encourt la nullité. D’autres communes de la métropole lyonnaise, comme Vénissieux ou Vaulx-en-Velin, ont leur propre périmètre.

Photo : Camille Brodard sur Unsplash